כישלון מכרז עמידר בשוק הפשפשים

ניתוח כישלון מכרז עמידר למכירת גג לבנייה בשוק הפשפשים

כתבתו של ירון צרויה 

המכרז האחרון ברחוב בן דוסא 27, בו לא הוגשה אפילו הצעה אחת, מהווה תזכורת ליזמים, שעדיין מאוד קשה אם בכלל אפשרי למצוא "מציאות" בהליך של מכרז, ומראה שהליך מכירה דרך מכרז אינו ההליך המיטבי עבור בעלי הקרקע (במקרה זה חברת עמידר).

הנכס שהוצע במכרז היה גג בשטח של כ- 530 מ"ר על מבנה בן קומה וקצת, בתוספת יתרת זכויות הבניה, ובמחיר מינימום של כמעט 3.5 מיליון ₪ בתוספת מע"מ.

בחוברת המכרז שפורסמה לא היה ניתן להבין מהם זכויות הבניה הנמכרות (על אחריות הרוכש לבדוק זאת), אולם מבדיקה מהירה של הזכויות באתר GIS עיריית תל אביב נראה שניתן לבנות 230% שטח עיקרי, והתצ"א מראה שכל המגרש מכוסה בגגות (קומה מלאה + כ-70 מ"ר בקומה א').
לפיכך, בהנחה שמתחת לכל הגגות קיים שטח בנוי, נראה שכיום בנויים על המגרש כ- 600 מ"ר, כלומר כ- 115% (עיקרי+שירות) מזכויות הבניה.

קריאה מהירה של העמודים הראשונים בחוברת המכרז מגלה "עיזים" משמעותיות:

1. לא צוין מספר תת חלקה ולכן נראה שמדובר בחלקה במושע, ביחד עם עוד 9 יחידות.
   המשמעות: כדי לממש את זכויות הבניה יש להגיע להסכמה עם בעלי כל שאר היחידות, ואף לפצות אותם כנראה, במיוחד ובמידה והחיזוקים לבניין יעברו דרך חלק/כל היחידות.
   כמו כן לפי סעיף 2.2 אין גישה לגג ולפי סעיף 2.8 על הגג מצויים מזגנים ו/או גנרטורים ו/או ציוד אחר של יחידות האחרות.
   המשמעות: קשיים נוספים מול בעלי היחידות בבניין, שפתרונם יחייב כפי הנראה פיצוי נוסף לאותן בעלי היחידות.
2. סעיף 2.9 מספר לנו כי חלק מהגג הינו גג אסבסט (90% ממנו).
   המשמעות: תוספת עלויות בבניה, בשל פירוק ופינוי האסבסט תחת פיקוח המשרד לאיכות הסביבה.
3. סעיף 3.7 מוסיף כי קומת הקרקע בבניין מיועדת לשימור.
   המשמעות: מדובר בבניין לשימור על כל המשתמע מכך מבחינת עלויות, זמן והתנהלות מול מחלקת השימור בעיריית תל אביב.
4. בסעיף 3.6 מתברר בכלל כי הבניין הסמוך, שגם הוא מיועד לשימור, בנוי בקו בניין 0, ועם זאת יש לו חלון שפונה אל החלקה.
   המשמעות: סיבוך אפשרי נוסף שיהיה צריך לפתור.

לפיכך, אין פלא שלא הוגשה אפילו הצעה אחת למכרז, שכן למרות שנמכרות כאן זכויות בניה, נראה שלא יהיה ניתן לממשן מבלי להגיע להסכמה עם שאר בעלי היחידות ואף לפצות אותם, כמו בכל פרויקט תמ"א רגיל, ובנוסף יש להתמודד עם המשרד לאיכות הסביבה, מחלקת השימור של עיריית תל אביב ואולי גם עם השכנים בבניין הסמוך (ושוב עם מחלקת השימור של עיריית תל אביב).

בתנאים שבו הוצע המכרז נראה שעדיף כבר לאתר בניין בן 9 דיירים או פחות, שאינו מיועד לשימור, ללא גג אסבסט וללא שכנים בחלקה סמוכה שאולי גם איתם יהיה צריך להגיע להבנות וליזום עליו פרויקט תמ"א 38.

ובפועל, לאור התוצאות במכרז, לפיהן הייתה תיבת המכרזים ריקה במועד הקובע, נראה שכל מי שהתעניין במכרז ו"חפר" מעט לעומק, הגיע למסקנות דומות.  

ירון צרויה הינו מנכ"ל ובעלים משותף בשפר-צרויה נדל"ן

עוד נכסים מעניינים ביפו

לנכסים עממיים ביפו, בת ים ודרום ת"א, במחירים שאין בתל אביב - הן למגורים והן להשקעה - לחצו על דירות ביפו

לנכסים בסגנון מיוחד ונכסי יוקרה ביפו ובגוש דן - לחצו כאן

לא רשומים עדיין לניוזלטר? לחצו כאן

לארכיון כל הניוזלטרים שנשלחו - לחצו כאן

*כל המידע המובא בזאת היא לצרכי נוחות המתעניינים בלבד ואינו מהווה מידע מוסמך.
על המתעניינים לבדוק את כל תנאי המכרז המוצע בעצמם ועל אחריותם ולא יוכלו לבוא בכל טענה שהיא לגבי הפרסום המובא בזאת.